Как продать квартиру самому без третьих лиц, пошаговая инструкция

Купить или продать квартиру можно через агентские фирмы, сейчас они очень процветают. Некоторые из них ведут себя не очень порядочно. Агенты проводят сделки за хорошие проценты. Но не всегда честно выполняют свои обязанности. Поэтому многие люди стараются продавать квартиры сами.

Написать статью, побудила меня моя знакомая, она продавала квартиру и просила меня ей помочь. Постаралась подготовить пошаговую инструкцию как это можно сделать самостоятельно без привлечения третьих лиц.

ПРОДАЖА КВАРТИРЫ БЕЗ ПРИВЛЕЧЕНИЯ АГЕНТОВ ВКЛЮЧАЕТ В СЕБЯ СЕМЬ ОСНОВНЫХ ЭТАПОВ

Продажа квартиры важный и серьезный момент. Необходимо запастись терпением на все время продажи. Но не надо бояться в этом ничего сложного и трудного нет, просто надо соблюсти несколько правил и можно справиться без агентов.

Первый этап: Установить рыночную цену недвижимости

Правильно установить цену на квартиру очень важно, потому что слишком высокая цена будет не востребована на рынке, а выставив слишком низкую цену вы рискуете потерять деньги.

В крупных агентствах есть информация о том, по каким ценам была продана недвижимость похожая на вашу. Поскольку у вас доступа к этой информации нет, то это следует сделать самостоятельно. Для самостоятельного определения нужно как минимум отмониторить рынок, посмотреть аналогичные предложения в своём районе, и как минимум прозвонить несколько десятков объявлений.

Для того, чтобы отфильтровать реальные объявления о продаже квартиры от объявлений рекламного характера, которые подают агентства недвижимости для привлечения большого количества звонков, следует знать критерии ценообразования.

Они следующие:

1. Количество комнат. Цена квартиры повышается от количества комнат. Но вместе с тем, следует учитывать, что цена кв. м. наоборот уменьшается по мере увеличения количества комнат. Происходит это потому, что однушки остаются самыми востребованными на рынке, а также студии.
2. Общая площадь квартиры в метрах. Помимо общего метража играет роль размер кухни. Если она менее 10 м2, это существенно снижает её стоимость.
3. Планировка. Повышенным спросом пользуются объекты с раздельными комнатами.
4. Этаж. Квартиры, расположенные на средних этажах оцениваются выше, нежели квартиры на первых и последних этажах дома.
5. Прилегающая территория, ветхость дома, наличие лифта и состояние подъезда.
6. Ремонт квартиры. Качественная и дорогостоящая отделка поднимает цену при продаже квартиры примерно на 15%, а если её нет, то цена снижается на такую же сумму.
7. Тип отопления. Это момент очень актуален, потому что встречаются дома с дизельным, а также с электрическим отоплением. Соответственно, недвижимость в таких домах меняется гораздо меньше, нежели с центральным отоплением или с придомовой газовой котельной.

Далее приступаем к самостоятельной оценке квартиры.

Есть два распространённых способа самостоятельной оценки квартиры. Наверняка все знакомы с торговыми площадками Авито и ЦИАН.

Самый простой вариант зайти на торговую площадку ЦИАН, где есть специальная вкладка «Оценка рыночной стоимости». Забить нужные вам параметры квартиры и вы увидите комментарий: оценка квартиры 90%, т.е., существует небольшая погрешность.

Второй способ более точный. Для этого вам нужна будет торговая площадка Авито и все объявления соответствующие вашему типу жилья. Самые дорогие и дешевые варианты лучше сразу отфильтровать. Также отфильтровать объявления от агентств по недвижимости. Выбранные объявления нужно будет прозвонить для того, чтобы также отфильтровать рекламные и не соответствующие действительности объявления, чтобы узнать предложения именно от собственников.

Дальше высчитывается средняя цена квадратного метра и умножается на площадь вашей квартиры. Здесь вы получаете более-менее объективную стоимость, т.е. рыночную стоимость квартиры на данный момент.

Итак, вы определили рыночную стоимость квартиры. Начинать рекламу нужно с суммы на 10-15% выше, чем определенная вами стоимость. Делается это, во-первых, для того чтобы избежать погрешности в определении рыночной стоимости и, во-вторых, чтобы вы не потеряли свои деньги.

Если начались звонки от покупателей, начались просмотры вашей квартиры, это означает, что вы верно определили рыночную стоимость. Дальше нужно только искать необходимого покупателя. Если звонков и просмотров мало или их вообще нет, нужно снижать цену продаваемой квартиры каждую неделю на определённую величины до тех пор пока не начнутся звонки.

Второй этап: Подготовка документов

Документы нужно будет привести в порядок до того момента как вы начнете рекламировать квартиру. Если быстро найдется покупатель, а каких-то документов будет не хватать или что-то будет не в порядке, то он, скорее всего, выберет другую квартиру.

Обратите внимание, что все необходимые документы должны быть в порядке еще до начала рекламы вашей квартиры. Для того, чтобы потенциальный покупатель с деньгами остался именно в вашей квартире.

Итак, какие документы вам понадобятся:

1. Паспорт собственника или собственников, если в квартире их несколько. Если одним из собственников является несовершеннолетний, то свидетельство о рождении.
2. Правоустанавливающие документы (свидетельство о госрегистрации либо выписка ЕГРН).
3. Если продажа будет с использованием ипотеки, то обязательно нужно будет иметь технический паспорт на квартиру. Сейчас этот документ не является обязательным, но если продаете квартиру в ипотеку, то банк обязательно потребует у вас техпаспорт.
4. Если недвижимость была куплена в браке, то потребуется нотариальное согласие второго супруга на продажу недвижимости.
5. Если продажа производиться по доверенности, соответственно, нужна будет доверенность на лицо, которое будет представлять собственника квартиры.
6. Также перед продажей нужно будет получить две справки. Первая справка о том, что в квартире нет зарегистрированных лиц, и вторая справка об отсутствии задолженности по ком. платежам. Делать это лучше после получения задатка, так как справки эти действительны в течение месяца.
7. Если один из собственников несовершеннолетний, то также потребуется разрешение от органов опеки.

Третий этап: Реклама

Для этого можно использовать популярные торговые площадки как Авито, ЦИАН, Из рук в руки и др. Везде необходимо разместить объявления о продаже вашей квартиры. Причем лучше использовать платные объявления, потому что бесплатные объявления уже через два-три дня из поиска пропадают. И звонить вам будут в основном агенты по недвижимости, а не целевые покупатели.

Для хорошего рекламного объявления понадобятся качественные фотографии. Перед тем как снимать свою квартиру, потрудитесь провести генеральную уборку, навести полный порядок в комнатах для того, чтобы не было никаких лишних предметов и личных вещей. По статистике квартиры с хорошими и качественными фотографиями, где нет лишних вещей в кадре, продаются гораздо быстрее.

Следующий момент - это грамотное описание квартиры. Грамотное описание не должно быть слишком длинным, а должно в себя включать все основные плюсы вашей квартиры. Например, близость транспортной развязки, небольшое расстояние до школы или детского сада. А также наличие в доме аптеки или магазина либо другие плюсы, которые вы считаете важными для покупателя. Попробуйте встать на место покупателя и подумать, что было бы важно вам при выборе квартиры. По статистике такие объявления гораздо лучше работают с целью привлечения клиентов.

Также рекомендуем приложить к объявлению о продаже квартиры планировку. Это вызовет дополнительный интерес к вашей квартире.

Обязательно указать на все моменты, которые говорят о том, что жить в этой квартире комфортно. Постарайтесь передать через объявление свои эмоции.

В конце рекламного объявления должен обязательно звучать призыв к действию, т.е. к звонку. Например, звоните, всё расскажу по телефону или звоните, договоримся о встрече, посмотрим квартиру, покажу в любое удобное для вас время, или звоните после 18 часов вечера и всё с удовольствием расскажу. То есть, призыв для того чтобы потенциальный покупатель набрал номер телефона именно вашего объявления.

Дальше в ходе телефонного звонка обязательно приглашайте покупателя на встречу. Помните, что квартиры продаются не по телефону, а только при личной встрече. Поэтому приглашайте каждого потенциального покупателя посмотреть вашу квартиру.

Также для рекламы квартиры рекомендуем использовать социальные сети (ВКонтакте, Instagram, Одноклассники). То есть, любые способы, чтобы как можно больше людей узнали о продаже вашей квартиры.

Четвертый этап: Подготовка к просмотру

Говоря простым языком — это наведение товарного вида. Если ваша квартира с ремонтом, то необходимо исправить все косметические недочеты, т.е. поклеить обои, покрасить стены, вымыть кафель, сантехнику и т.д. Другими словами, привести квартиру в максимально благоприятный вид для просмотра покупателем. Поставьте на место клиента себя, ведь гораздо приятнее смотреть чистую и ухоженную квартиру.

Если квартира без ремонта, то советуем максимально освободить пространство квартиры. В идеале, чтобы просто остались голые стены. Также рекомендуем помыть окна. В идеале навести порядок не только в самой квартире, но и в подъезде, около подъезда, т.е. на всём пути следования покупателя. И чтобы потенциальный покупатель при входе в квартиру не увидел никаких негативных моментов.

Желательно подготовиться и самому продавцу. Чистая одежда и опрятный внешний вид оставит благоприятное впечатление у покупателя.

Помните: любые недочеты вашей квартиры — это лишний повод для торга.

Пятый этап: Договор задатка

Если же покупатель всё-таки нашёлся и удалось с ним сторговаться по приемлемой цене, то следующий этап - это договор задатка. В нём указывается все основные моменты, которые касаются продажи квартиры:

• итоговая цена продажи;
• размер задатка (обычно 50 тыс.);
• что продаётся вместе с квартирой, если она, например, с мебелью и ремонтом, чтобы не было разногласий в дальнейшем уже на основной сделке;
• срок заключения основного договора, потому что в практике это часто является поводом для разногласий. Например, покупатель рассчитывает, что вы освободите квартиру через две недели, а вы можете только через месяц. Обязательно обговорите этот момент и письменно зафиксируйте его в договоре задатка.

Помните: что любой неправильно составленный договор может иметь неприятные последствия в дальнейшем. Поэтому составлять его стоит у грамотного юриста.

Шестой этап: Получение последних справок

После оформление договора задатка необходимо выписаться из квартиры и оплатить коммунальные платежи. После оплаты в управляющей компании берётся две справки о том, что никто не прописан и о том, что коммунальные платежи оплачены.

Если прописано в квартире несколько человек, то процедуру выписки можно начать и раньше до заключения договора задатка. Помните: обе справки действительны ровно 30 дней. Поэтому на момент заключения ДКП, они должны быть актуальными.

Седьмой этап: Составление основного договора

На этом этапе нужно быть предельно внимательным, потому что происходит денежный расчет и переход на квартиру права собственности. После передачи покупателем оставшийся суммы, продавец взамен отдаёт расписку, которая подтверждает получение им за квартиру денег.

Здесь важно проявить внимательность, особенно, если продавец занимается продажей без сопровождения специалиста. Потому что покупатель после передачи расписки может заявить, что денежные средства им уже переданы. И если это неправда, то опровергнуть её будет очень сложно.

Рассчитавшись по сделке, далее передаете документы на регистрацию. При этом покупатель также оплачивает госпошлину в размере двух тысяч рублей. Далее нужно подождать 10-12 дней. И сделка считается состоявшиеся после регистрации в управлении Росреестра.

Теперь вы знаете как продать самому квартиру. Отметим, что в среднем по статистики реализация квартиры без помощи посредников занимает около шести месяцев. Если не торопитесь с продажей, располагаете свободным временем для того, чтобы показывать квартиру, собирать документы, тогда этот метод для вас. Если не готовы тратить столько времени и усилий на продажу квартиры самостоятельно, тогда следует обратиться в агентство. По статистики 90% квартир реализуется с участием риэлтеров. Как поступать решать только вам.

Подписывайтесь на мой дневник и получайте свежие новости.